Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư không đúng theo hợp đồng thì người mua phải làm thế nào?

Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư không đúng theo hợp đồng thì người mua phải làm thế nào theo quy định mới nhất, luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất. Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

Căn cứ pháp lý

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Nhà ở năm 2014

Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010

Giải quyết vấn đề

Hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Hợp đồng mua bán chung cư được kí kết giữa người bán (chủ đầu tư) với người mua (khách hàng). Theo đó chủ đầu tư thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Bên bán là chủ đầu tư: phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bên mua/chủ hộ hoặc người sử dụng hợp pháp căn hộ: chính là “người tiêu dùng” theo quan niệm tại Khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 và theo thông lệ quốc tế.

Đối tượng của hợp đồng: chính là các căn hộ chung cư cụ thể trong tòa nhà chung cư thương mại thuộc về một dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đã được nhà nước cấp phép. Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa về căn hộ chung cư nhưng từ định nghĩa nhà chung cư của Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Khoản 3 Điều 3), có thể hiểu rằng căn hộ chung cư là những diện tích để ở độc lập nằm trong nhà chung cư, thuộc sở hữu riêng của người mua.

Đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Thứ nhất, các căn hộ chung cư, là nhà ở được sản xuất hàng loạt trong nền công nghiệp, luôn gắn với một tòa nhà chung cư và một dự án xây dựng, kinh doanh nhà chung cư cụ thể của chủ đầu tư, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép thực hiện dưới sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành như Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ hai, căn hộ chung cư được pháp luật cho phép đưa vào giao dịch kinh doanh ngay từ khi còn đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, với tính cách “nhà ở hình thành trong tương lai” theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 của Luật nhà ở 2014 và Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với những đặc trưng nổi bật như sau:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu (Stardard form contract hoặc Contract of adherence) do bên bán tự soạn thảo, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra. Cách thức giao dịch này mặc dù có tính thúc đẩy thị trường, thuận lợi cho bên bán khi giao dịch những đối tượng là hàng hóa có cùng tính chất là các căn hộ chung cư trong cùng dự án và những điều kiện mua bán tương tự, nhưng có thể không có lợi cho người tiêu dùng bởi lẽ trong một hợp đồng theo mẫu, bên bán với lợi thế tự nhiên của bên soạn thảo, sẽ tìm cách hạ thấp trách nhiệm của mình với người mua trong các điều khoản của hợp đồng.

– Người mua kí kết hợp đồng mua bán chung cư chủ yếu dựa vào các thông tin mà chủ đầu tư cung cấp và khó có điều kiện để kiểm chứng. Về lí luận, tính bất cân xứng về thông tin là đặc tính cơ bản của loại hợp đồng này. Đây cũng là thách thức lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hợp đồng.

– Quyền lợi của người mua phụ thuộc rất nhiều vào năng lực thực hiện dự án và mức độ tôn trọng cam kết của chủ đầu tư. Vì vậy, loại hợp đồng này có khả năng phát sinh nhiều rủi ro, chẳng hạn như dự án có sai phạm, chủ đầu tư hoàn thành chậm tiến độ, chất lượng công trình không đúng cam kết…

– Hợp đồng mua bán chung cư có hình thức và nội dung phức tạp, do nhiều đạo luật, bộ luật cùng tham gia điều chỉnh. Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng (Khoản 4, Điều 19), bởi vậy Hợp đồng mua bán chung cư thực chất là một bộ hợp đồng dưới hình thức văn bản bao gồm 02 loại tài liệu: (i) Hồ sơ pháp lí dự án nhà chung cư và (ii) Bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Trong đó:

+ Hồ sơ pháp lí dự án nhà chung cư: là tập hợp các giấy tờ pháp lí phản ánh, quy trình thủ tục dự án được lập, thẩm định, phê duyệt đầu tư, thi công và kinh doanh. Các thông tin phải công khai tới người mua bao gồm: loại bất động sản, vị trí bất động sản, quy hoạch có liên quan, quy mô của bất động sản, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản (Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản).

+ Bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: chỉ quy định những nội dung cơ bản như bên bán, bên mua, mô tả căn hộ, giá cả phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương án giải quyết tranh chấp, hiệu lực của hợp đồng (Điều 121 Luật Nhà ở 2014). Điều đặc biệt là bản hợp đồng này phải được giải thích trong bối cảnh của hồ sơ dự án chung cư.

– Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra cho người mua, pháp luật đưa ra rất nhiều ràng buộc với các chủ đầu tư trong các đạo luật trực tiếp liên quan. Chẳng hạn, Luật xây dựng 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải là thương nhân được cấp phép xây dựng, kinh doanh bất động sản (Điều 4), Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra rất nhiều điều kiện đối với bên bán như công khai giá cả và thanh toán nhiều lần theo tiến độ công trình (Điều 55, 57), bắt buộc chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng với hợp đồng mua bán chung cư (Điều 56).

Các tranh chấp điển hình phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư

Xuất phát từ bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán chung cư, có thể chia các tranh chấp thành ba nhóm cơ bản như sau:

– Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm pháp luật, bao gồm các tranh chấp phổ biến như chủ đầu tư cung cấp thông tin gian dối, xây dựng không phép, vi phạm an toàn phòng cháy, người mua không làm được thủ tục sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chưa giải chấp dự án khi mở bán.

– Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự án đã được phê duyệt và mở bán, bao gồm tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình… để tăng thu lợi nhuận. Phổ biến nhất là chủ đầu tư tự ý bỏ các công trình phúc lợi công cộng để xây thêm cao ốc nhà văn phòng, trung tâm thương mại. Ngoài ra, còn tự ý thay đổi cấu trúc và công năng của tòa nhà, thu hẹp các diện tích sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ gây bất lợi cho người mua, xây thêm tầng để tăng số lượng căn hộ và tăng diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư trong tòa nhà.

– Nhóm tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm các thỏa thuận đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Điển hình là tranh chấp do chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn tranh chấp do căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng.

Điều đáng lưu ý là không phải sai phạm nào cũng có thể phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao. Có những vấn đề về chất lượng kém của công trình, người mua chỉ phát hiện ra trong quá trình sử dụng sau này. Điều này làm cho việc khiếu nại của người mua đối với chủ đầu tư càng thêm khó khăn.

Đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư

Thứ nhất, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư về bản chất pháp lí và thương mại là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tranh chấp xảy ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại của người tiêu dùng là rất hạn chế.

Thứ hai, phần lớn tranh chấp mua bán chung cư mang tính tập thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lí đối với chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở trên.

Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Theo đó, Chủ đầu tư bán căn hộ có nghĩa vụ giao căn hộ theo đúng chất lượng như trong hợp đồng quy định. Trường hợp chủ đầu tư giao căn hộ không đúng theo quy định trong hợp đồng tuỳ theo tình trạng nếu khác biệt nghiêm trọng so với hợp đồng thì xem như bên chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, bên mua có thể đươn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên chủ đầu thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện và bồi thường thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia.

Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư không đúng theo hợp đồng thì người mua phải làm thế nào?

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư không đúng theo hợp đồng thì người mua phải làm thế nào? , bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư không đúng theo hợp đồng thì người mua phải làm thế nào?

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực: hình sự, dân sự, thừa kế, đất đai,…

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan ở bài viết phía trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây