Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tách thửa nhưng chưa ra sổ

2. 1. Điều kiện để được tách sổ đỏ

Thửa đất được hình thành từ việc tách sổ đỏ phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền và diện tích tối thiểu theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

Thửa đất không thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

2.2 Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tách thửa nhưng chưa ra sổ:

Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác. Trong đó, diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã tách thửa:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tách thửa:

Thi chuyển nhượng phải xác lập bằng hợp đồng và có công chứng hoặc chứng thực, bởi điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

Bước 2. Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Điều 14 luật Thuế thu nhập cá nhân

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế;

Theo Điều 22 Nghị định 12/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung các nghị định về thuế quy định mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ: Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ:

“1. Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”

Đồng thời, Điều 4 cũng quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất:

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.

– Nộp hồ sơ:

Nơi nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết yêu cầu

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tách thửa thì người sử dụng đất phải để nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích trước khi chuyển nhượng. Cho nên trường hợp thực hiện thủ tục tách thửa nhưng chưa ra sổ đỏ nhưng đã thực hiện đo đạc tách thửa (đã có trích đo) thì vẫn được phép chuyển nhượng.