Khởi kiện người bán đất vì không chịu giao đất

2.1. Quy định về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất:

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, trường hợp hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đã thực hiện thủ tục sang tên, đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì người mua có quyền yêu cầu người bán bàn giao mảnh đất đã bán cho mình. Trường hợp người mua yêu cầu nhưng người bán vẫn không chịu bàn giao thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

2.2 Khởi kiện giải quyết khi người bán không chịu giao đất:

Hòa giải tranh cấp đất đai:

Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ thì nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Trường hợp giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Khởi kiện tại Tòa án:

– Thẩm quyền giải quyết: Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

– Hồ sơ khởi kiện bao gồm;

Đơn khởi kiện.

Tài liệu chứng minh việc mua đất, thanh toán, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (biên lai nộp thuế, hộ khẩu, giấy tờ ghi địa chỉ thửa đất…).

Tài liệu chứng minh thiệt hại.

Tài liệu chứng minh nơi cư trú của bên bán (chứng minh nhân dân, hộ khẩu).

Giấy tờ tùy thân của bên mua (chứng minh nhân dân, hộ khẩu).

Như vậy, trường hợp hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đã thực hiện thủ tục sang tên, đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nhưng người bán vẫn không chịu bàn giao thì bên mua có quyền nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.