Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh

Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở, luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất.? Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

– Luật kinh doanh bất động sản 2014

– Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

– Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm

Giải quyết vấn đề

Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản bảo đảm mang tính riêng biệt cùng với giá trị của nó, đòi hỏi cần phải có những cơ chế pháp lý cụ thể để điều chỉnh, đảm bảo sự an toàn cho giao dịch dân sự nói chung cũng như giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở Thời gian gần đây, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra sôi động và rộng rãi trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để nắm rõ các quy định của pháp luật về việc thế chấp là một điều khó khăn cũng như các điều kiện, thủ tục thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tương đối phức tạp. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để làm rõ vấn đề này theo quy định của pháp luật hiện hành.

Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

– Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Ngoài ra, Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện về nhà ở có sẵn theo khoản Điểm a Khoản 5 Điều 80 như sau:“ Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)”.

– Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan như: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

– Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

Những quy định pháp luật liên quan

Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các văn bản pháp luật sau:

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

– Luật kinh doanh bất động sản 2014

– Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

– Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án, tổ chức cá nhân tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:

+ Hồ sơ dự án;

+ Có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

+ Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định trên cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014.

Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó khi đáp ứng điều kiện sau:

+ Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

Ngoài ra cần lưu ý về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:

– Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

+ Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.Theo đó, dự án đầu tư xây dựng được thế chấp bao gồm:

++ Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

++ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

++ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

++ Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

– Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

+ Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN

+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2014 khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

+ Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

++ Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

++ Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;

++ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

++ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

++ Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

++ Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

++ Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

++ Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

++ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những trường hợp không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì việc thể chấp nhà ở hình thành trong tương lại phải đáp ứng điều kiện sau đây:

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Quyền và nghĩa vụ của các bên thế chấp, bên nhận thế chấp

Một là, về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (Điều 320, Điều 321 Bộ luật dân sự 2015)

+ Về quyền của bên thế chấp

– Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

– Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

– Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

– Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

+ Về nghĩa vụ của bên thế chấp

– Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

– Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

– Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

– Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

– Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015).

– Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

– Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015

Hai là, về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (Điều 322, Điều 323 Bộ luật dân sự 2015

+ Về quyền của bên nhận thế chấp

– Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

– Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

– Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

– Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

– Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

– Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

– Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015

+ Về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

– Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

– Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

Tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định.

Những lưu ý liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trong quá trình thực hiện thủ tục thế chấp sẽ không tránh khỏi những vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng như các công việc cần thực hiện sau khi thế chấp. Do đó, để việc thế chấp đúng với quy định của pháp luật hiện hành chủ đầu tư dự án cần lưu ý những điều sau đây:

– Thứ nhất, việc thế chấp phải được lập thành văn bản, theo đó có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp luật định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

– Thứ hai, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014: Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm công chứng, chứng thực.

– Thứ ba, chủ thể của hợp đồng thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 đối với chủ thể tham gia hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng.

– Thứ tư, đặc biệt cần lưu ý việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật nhà ở 2014; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại luật này thì không có giá trị pháp lý.

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến điều kiện để mua nhà ở xã hội Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở, bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan ở bài viết phía trên. Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây