Cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ theo quy định mới nhất

Cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ theo quy định mới nhất, Luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo về quyền lợi cho khách hàng tốt nhất.

Đất đai là một tài sản mang lại giá trị cao khi tiến hành các giao dịch dân sự. Có rất nhiều người quan tâm rằng, làm sao để có thể chuyển nhượng được nếu đất chưa có sổ đỏ? Vậy, cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ như thế nào Các Luật sư của Luật 24h sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề trên.

1. Căn cứ pháp lý cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

2. Giải quyết vấn đề cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ

2.1. Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng không?

Theo quy định tại khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Căn cứ khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:

+ Có Sổ đỏ trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 Luật Đất đai 2013 thì tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật Đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2.2. Hướng dẫn mua bán đất khi chưa có sổ đỏ

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:

Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

+ Đơn đăng kí cấp sổ đỏ;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu có.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Giải quyết và trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai

Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.

Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

– Nơi công chứng: Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

– Hồ sơ công chứng: Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Bên chuyển nhượng: Sổ đỏ, giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân) của cả vợ và chồng, còn hạn sử dụng; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân; Hợp đồng ủy quyền (nếu có).

+ Bên nhận chuyển nhượng: Phiếu yêu cầu công chứng, giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:

+ Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ, Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có)

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng kí biến động đất đai.

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

– Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 2 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

+ Đơn đăng kí biến động

+ Bản gốc Sổ đỏ;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng

Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

– Trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.

– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ

Bước 4: Trả kết quả

– Thời hạn sang tên Sổ đỏ:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Theo đó, đất không có sổ đỏ gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.

Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

– Nếu đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp Sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất đó thì phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

– Làm Sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có Sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

>>>Xem thêm: Giấy bán đất chỉ có mình người chồng kí thì có giá trị pháp lý không?

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ theo quy định của pháp luật, bao gồm:

– Tư vấn các vấn đề liên quan đến cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ;

– Soạn thảo giấy tờ yêu cầu cung cấp thông tin đất đai theo yêu cầu;

– Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng;

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H về cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan về cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ tư vấn hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây

>>Xem thêm: Muốn bán đất nhưng vợ không đồng ý bán thì có bán được không? – Luật 24h

>>Xem thêm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay – Luật 24h

>>Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai

>>Xem thêm: Căn cứ xác định loại đất mới nhất – Luật 24h

>>Xem thêm: Uỷ ban nhân dân xã, phường không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai khi có đơn yêu cầu phải làm thế nào?

Xem thêm: Thu hồi đất làm công trình công cộng có được bồi thường không?

2.Làm thế nào để biết đất có nằm trong quy hoạch không?