Điều kiện và quy trình bán căn hộ chung cư

Điều kiện và quy trình bán căn hộ chung cư, Luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất. Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

I/ Căn cứ pháp lý

Luật nhà ở năm 2014

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

II/ Giải quyết vấn đề:

Nhà chung cư là gì?

Khoản 3 Điều 3 luật nhà ở 2014 quy định:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Điều kiện để bán căn hộ chung cư:

Điều kiện và quy trình bán căn hộ chung cư

Nhà chung cứ được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng.

Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện để nhà chung cư được phép bán gồm:

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: đối với việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này

Điều đầu tiên để được mở bán căn hộ chung cư đó là phía bên chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng tại nơi có dự án chung cư đó kèm theo các loại giấy tờ theo quy định và thỏa mãn điều kiện để chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về bộ hồ sơ dự án, cũng như bản thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt.

Cùng với đó không thể thiếu đó là Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải có điều kiện đảm bảo về loại Giấy phép xây dựng, những giấy tờ về vấn đề đối với quy trình nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chuẩn đảm bảo tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp nếu đó là dự án nhà chung cư, các dự án tòa nhà hỗn hợp mà đối với các dự án này được xây dựng có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ. Đối với nhà ở hình thành trong tương lại thì không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

– Đối với dự án nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đồng thời phải có phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, để được phép mua bán chung cư, các bên bán, bên mua phải đáp ứng điều kiện được phép giao dịch nhà ở. Cụ thể các bên phải thỏa mãn các điều kiện theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở.

3. Quy trình bán căn hộ chung cư:

3.1. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên mua và bên bán cần thỏa thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ tọa lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thỏa thuận:

Mức tiền đặt cọc bao nhiêu
Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một danh sách cụ thể để kiểm tra
Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là qui định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để làm sao đóng thuế và phí thấp nhất có thể.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.

Bước 3: Hợp Đồng Công chứng

Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thỏa thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thỏa thuận trước và bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
Tờ khai thuế trước bạ
Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
CMTND+ Hộ khẩu của bên Bán nhà
Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)

Đối với Bên Mua nhà:
- Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo)

Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận

(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)

Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em.

Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
Tờ khai trước bạ mới
Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

3.2. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%
Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).
Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

Chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến vấn đề điều kiện và quy trình bán căn hộ chung cư, bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến vấn đề trên;

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….;

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ này hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây

>>Xem thêm: Thủ tục mua bán đất đai mới nhất năm 2020? – Luật 24h

>>Xem thêm: Muốn bán đất nhưng vợ không đồng ý bán thì có bán được không? – Luật 24h

>>Xem thêm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay – Luật 24h

>>Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai

>>Xem thêm: Căn cứ xác định loại đất mới nhất – Luật 24h

>>Xem thêm: Uỷ ban nhân dân xã, phường không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai khi có đơn yêu cầu phải làm thế nào?