Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, Luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất. Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

I/ Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

II/ Giải quyết vấn đề:

1. Đất không có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

– Đất chưa có sổ đỏ là quyền sử dụng đất của thửa đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tình trạng pháp lý, quá trình sử dụng đất chưa được coi là hợp lệ.

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:

– Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 2 ở trên;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2. Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ:

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý nếu được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp, hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì chưa phát sinh hiệu lực và chưa có giá trị ràng buộc giữa các bên. Khi đó dễ xảy ra tranh chấp giữa người bán và người mua, vì hợp đồng mua bán không có hiệu lực và ràng buộc pháp lý nên dễ xảy ra tình trạng một mảnh đất bán cho nhiều người hoặc các tranh chấp khác nếu người bán không trung thực.

– Không được thế chấp để vay tiền

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

– Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.

– Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

– Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến vấn đề rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến vấn đề trên;

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….;

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ này hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây

>>Xem thêm: Thủ tục mua bán đất đai mới nhất năm 2020? – Luật 24h

>>Xem thêm: Muốn bán đất nhưng vợ không đồng ý bán thì có bán được không? – Luật 24h

>>Xem thêm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay – Luật 24h

>>Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai

>>Xem thêm: Căn cứ xác định loại đất mới nhất – Luật 24h

>>Xem thêm: Uỷ ban nhân dân xã, phường không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai khi có đơn yêu cầu phải làm thế nào?