Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất.

Các Luật sư của Luật 24Hsẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

1.Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

2. Giải quyết vấn đề

2.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất:

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“(1) Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp);

(2) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Tức là bên thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sử xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.

Do tài sản thế chấp khó chuyển giao và việc bảo quản sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí bên nhận thế chấp không có điều kiện để bảo quản. Ví dụ: tài sản thế chấp là thực phẩm đông lạnh…cho nên bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp. Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, các bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản thế chấp đang được gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ.

Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

2.2. Tài sản thế chấp

Theo Điều 318 quy định, tài sản thế chấp gồm:

“(1). Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

(2) Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

(3) Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

(4) Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.

Như vậy, đối tượng của thế chấp ở đây có thể là động sản hoặc bất động sản. Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế chấp. Một bất động sản là quyền sử dụng đất thì toàn bộ quyền sử dụng đất của người thế chấp là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, có những bất động sản có vật phụ kèm theo như một tòa nhà có máy phát điện dự trữ, máy phát điện này cần sử dụng khi tòa nhà mất điện cho nên nếu tòa nhà có những vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó là tài sản thế chấp. Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo khi thế chấp động sản đó thì vật phụ là tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận là vật phụ không thế chấp.

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ cũng là tài sản thế chấp, cho nên khi thế chấp một phần bất động sản hoặc một phần động sản mà có vật phụ thì vật phụ là tài sản thế chấp. Ví dụ: chủ dự án thế chấp 1/3 số căn hộ của tòa nhà chung cư, thì toàn bộ trang thiết bị phòng cháy chữa cháy gắn với 1/3 số căn hộ đó là tài sản thế chấp. Hoặc một lô hàng gồm nhiều thùng, nhiều kiện, nếu thế chấp một phần lô hàng đó thì những vật phụ đóng gói, bao bì…là tài sản thế chấp.

Thông thường tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất là đối tượng của thế chấp thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này xuất phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vật chính và vật phụ, đồng thời, quy định này còn nhằm tạo cơ chế để khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua việc thế chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt) thì tài sản đó không thuộc đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng bảo hiểm.

2.3. Nghĩa vụ và quyền của các bên

Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp

Thứ nhất, nghĩa vụ của bên thế chấp. Bên thế chấp có nghĩa vụ:

(1) Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;

(2) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

(3) Áp dụng các biện pháp cần thiết để khác phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

(4) Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý, bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (5) Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;

(6) Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật;

(7) Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có, trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

(8) Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp hợp quy định tại khoản 4, 5 Điều 321 của Luật (Điều 320 Bộ luật Dân sự).

Thứ hai, về quyền của bên thế chấp. Bên thế chấp có quyền:

(1) Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận;

(2) Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

(3) Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

(4) Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hoá trong kho nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hoá trong kho đúng như thoả thuận;

(5) Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật;

(6) Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết (Điều 321 Bộ luật Dân sự).

Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp

Thứ nhất, nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ: (1) Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thoả thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp; (2) Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, quyền của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền:

(1) Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

(2) Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

(3) Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản thế chấp, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

(4) Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;

(5) Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

(6) Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;

(7) Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này (Điều 323 Bộ luật Dân sự).

2.4. Hiệu lực của thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thờ điểm đăng ký (Điều 319 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc vào hình thức của hợp đồng (Điều 400 Bộ luật Dân sự). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự không quy định hình thức của thế chấp tài sản phải bằng văn bản, cho nên các bên có quyền lựa chọn một hình thức của hợp đồng phù hợp theo Điều 119 của Bộ luật. Trường hợp luật liên quan có quy định thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký thì các bên phải tuân theo (Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự).

Bên cạnh đó, thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Trường hợp luật không quy định hợp đồng thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực mà các bên không đăng ký thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực đối với các bên, bởi vì các bên tư nguyện xác lập thế chấp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực thì có giá trị pháp lý đối với các bên. Quy định này đã khắc phục được việc hành chính hoá các giao dịch dân sự và trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện của pháp luật dân sự.

2.5. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp: (1) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; (2) Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản thế chấp đã được xử lý; (4) Theo thoả thuận của các bên.

Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên không còn bị ràng buộc bởi hợp đồng thê chấp. Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp theo quy định của Luật.

Thông thường thì khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ thì nghĩa vụ chấm dứt. Hoặc một số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 72 Bộ luật Dân sự thì các pháp nhân bảo đảm cho các nghĩa vụ đó cũng chấm dứt. Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ, các bên có thể huỷ bỏ thoả thuận thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh…thì thế chấp chấm dứt. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ chính, thì sau khi xử lý tài sản bảo đảm thì thế chấp cũng chấm dứt.

Thế chấp là một hợp đồng, do vậy căn cứ chấm dứt thế chấp phù hợp với căn cứ chấm dứt hợp đồng, cho nên các bên thoả thuận chấm dứt thế chấp, thì nghĩa vụ chính là nghĩa vụ không có bảo đảm.

Như vậy, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng nhiều trong đời sống xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển mạnh như hiện nay thì biện pháp này đang ngày càng phát huy những ưu điểm của mình trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại. Qua việc tìm hiểu biện pháp trên sẽ giúp cho chúng ta thấy một cái nhìn cụ thể và thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân sự; giúp cho các cá nhân, kể cả pháp nhân tránh được những rủi ro khi xác lập các giao dịch dân sự

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến vấn đề Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ , bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H. Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan ở bài viết phía trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.netđể nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây

>>Xem thêm: Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận không? – Luật 24h

>>Xem thêm: Quy định hiện nay về việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam – Luật 24h

>>Xem thêm: Chồng mất làm thế nào để sang tên sổ đỏ cho vợ? – Luật 24h

>>Xem thêm: Quy định hiện nay về việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam – Luật 24h

>>Xem thêm: Làm như thế nào để lấy được thông tin đất đai? – Luật 24h