Thủ tục xây nhà khi đất đang có tranh chấp

Tranh chấp đất đai là tranh chấp thường xuyên xảy ra trong quá trình sử dụng đất. Có nhiều vấn đề pháp lý xảy ra xoay quanh vấn đề tranh chấp đất đai, vậy có được xây nhà trên đất đang trong quá trình tranh chấp không? Hôm nay, Luật 24H sẽ hướng dẫn thủ tục xây nhà khi đất đang có tranh chấp. Luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

I. Cơ sở pháp lý.

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật Xây Dựng năm 2014;

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

II. Giải quyết vấn đề.

1. Đất đang có tranh chấp là gì?

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…

2. Đất đang có tranh chấp có xây nhà được không?

Thủ tục xây nhà khi đất đang có tranh chấp

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc có cho phép xây dựng trên đất đang tranh chấp hay không. Trên thực tế, theo Luật Xây Dựng 2014 việc xây dựng chỉ cần đúng mục đích sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để được phép xây.

Để xác định được đất có đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng chỉ cần thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật xây dựng năm 2014:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Đối chiếu với quy định trên thì việc đất đang có tranh chấp vẫn được phép xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên hành vi xây dựng thêm sẽ bị cấm trong trường hợp đất đang tranh chấp và đã có đơn khởi kiện lên Tòa án, đang trong quá trình giải quyết mà một trong các bên tranh chấp tiến hành xây dựng thì bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp kịp thời” theo như quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Đất đang tranh chấp và đang trong quá trình giải quyết, chưa xác định được chủ sở hữu, nếu xây dựng nhà trên đất đang tranh chấp thì đó là căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng tài sản đó và bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp kịp thời”, khi Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì chính quyền sẽ không cho phép xây dựng trên đất.

Về nguyên tắc, đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án của Tòa án hay quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai. Như vậy, việc xây nhà trên đất đang có tranh chấp chắc chắn sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Việc xây dựng mà không có giấy phép xây dựng là hoàn toàn không hợp pháp. Vì vậy, muốn xây nhà khi đất đang có tranh chấp thì cần phải giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện bởi Tòa án và cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền. Dù thực hiện giải quyết tranh chấp theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã vẫn là bắt buộc. Khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

– Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 (Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tình) phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

4. Thủ tục xin cấp phép xây dựng:

Bước 1: Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến vấn đề thủ tục xây nhà khi đất đang có tranh chấp, bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến vấn đề trên;

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….;

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ này hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây

>>Xem thêm: Thủ tục mua bán đất đai mới nhất năm 2020? – Luật 24h

>>Xem thêm: Muốn bán đất nhưng vợ không đồng ý bán thì có bán được không? – Luật 24h

>>Xem thêm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay – Luật 24h

>>Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai

>>Xem thêm: Căn cứ xác định loại đất mới nhất – Luật 24h

>>Xem thêm: Uỷ ban nhân dân xã, phường không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai khi có đơn yêu cầu phải làm thế nào?