Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng

Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng, luật 24H cam kết tư vấn 24/7, với thông tin chuẩn xác nhất, giá cả phải chăng, bảo vệ quyền lợi khách hàng tốt nhất. Các Luật sư của Luật 24H sẽ giúp bạn giải quyết tất cả những vấn đề trên.

Căn cứ pháp lý

bộ luật dân sự 2015

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Giải quyết vấn đề

1.Bất động sản

Theo quy định của khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015, bất động sản được định nghĩa theo phương pháp liệt kê bao gồm:

(1) đất đai

(2) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

(3) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng

(4) tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Từ định nghĩa nói trên cho thấy, bộ luật dân sự 2015 nhận diện bất động sản trước tiên thông qua yếu tố (đặc tính) vật lý – không có khả năng di dời của tài sản (trong tương quan so sánh với động sản).

Dựa trên yếu tố này, bất động sản được nhận diện trước hết là đất đai và nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Yếu tố tiếp theo được xem là tiêu chí xác định bất động sản, đó chính là các tài sản có đặc tính gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Yếu tố cuối cùng là yếu tố pháp lý, nghĩa là, theo quy định của pháp luật, một tài sản được coi là bất động sản, mặc dù, không thỏa mãn các tiêu chí định danh bất động sản mang tính truyền thống nói trên.

Đây chính là sự “cho phép” pháp luật chuyên ngành quy định các loại hình bất động sản khác, ngoài các bất động sản “truyền thống” đã được liệt kê và định danh tại khoản 1 Điều 107 bộ luật dân sự 2015. Quy định này có tính chất để “mở”, mang tính linh hoạt nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thừa nhận các loại hình bất động sản mới trong tương lai của pháp luật chuyên ngành.

Ngoài những BĐS nói trên, do Việt Nam áp dụng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên bất động sản không chỉ là từng mảnh đất riêng biệt mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đối với từng mảnh đất riêng biệt đó. Về loại hình tài sản, bộ luật dân sự 2015 xếp quyền sử dụng đất vào nhóm quyền tài sản.

Tiếp cận này của bộ luật dân sự 2015 thể hiện tính đặc thù của khoa học pháp lý Việt Nam, nhằm khẳng định về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất là tài sản, có tính chất độc lập với đất mà quyền được xác lập trên đó. Các nhà lập pháp đã không mạnh dạn xếp quyền sử dụng đất chính danh vào nhóm loại hình tài sản là bất động sản theo cách phân loại tài sản có tính chất “phụ thêm” tại khoản 2 Điều 105 bộ luật dân sự 2015 mà xếp quyền sử dụng đất vào nhóm quyền tài sản theo cách phân loại “chính” có tính truyền thống của dân luật Việt Nam hiện đại về tài sản ghi nhận tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật này.

Nếu xem xét trong bốn nhóm tài sản theo khoản 1 Điều 105 bộ luật dân sự 2015, thì việc xếp quyền sử dụng đất vào loại hình quyền tài sản là hợp lý nhất, thể hiện sự thận trọng của các nhà lập pháp.

Tuy nhiên, xét về bản chất pháp lý, sẽ hợp lý và khoa học hơn nếu xếp quyền sử dụng đất vào nhóm tài sản là bất động sản vì đặc tính của quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn với bất động sản do bản chất tự nhiên là đất đai.

Mặc dù vậy, cũng cần phải nói thêm rằng, về phương diện lập pháp, tuy khoản 1 Điều 107 bộ luật dân sự 2015 không đề cập chính danh quyền sử dụng đất là bất động sản, nhưng suy rộng ra từ tiêu chí “tài sản khác gắn liền với đất đai” cũng được xác định là bất động sản, có thể khẳng định quyền sử dụng đất là bất động sản.

Ngoài ra, với vai trò “luật riêng” quy định về kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tại khoản 4 Điều 5 cũng đã quy định quyền sử dụng đất như một loại hình bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Như vậy, tuy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không khẳng định một cách minh thị quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng với quy định tại khoản 4 Điều 5 cho thấy, Luật này đã gián tiếp thừa nhận quyền sử dụng đất là bất động sản.

Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng

2. Về điều kiện của bất động sản được dùng để thế chấp

Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định cụ thể về điều kiện của BĐS được dùng để thế chấp dựa trên tính đặc thù của BĐS, qua đó, định hướng cho các bên trong việc xác lập biện pháp thế chấp, đồng thời tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các cơ quan trong việc giải quyết các tranh chấp.

Theo quy định của BLDS 2015 và Nghị định số 11/2012/NĐ- CP, BĐS được dùng để thế chấp nếu thỏa mãn các điều kiện sau đây:

Một là, BĐS phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Hai là, BĐS thế chấp phải đáp ứng điều kiện đối tượng của nghĩa vụ, đó là phải “xác định được”.

Ba là, BĐS được dùng để thế chấp phải là BĐS không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, đối với BĐS là quyền sử dụng đất, nhà ở thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện có tính nguyên tắc nói trên, còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do pháp luật đất đai và nhà ở quy định.

2.1 Điều kiện của quyền sử dụng đất và nhà ở hiện có (có sẵn) được dùng để thế chấp

– (i) Điều kiện về sở hữu: phải có chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp để chứng minh (xác thực) quyền sở hữu của bên thế chấp đối với quyền sử dụng đất, nhà ở
Nếu như đối với các BĐS thông thường, việc xác định quyền sở hữu dựa vào suy đoán pháp lý về tình trạng và quyền của người đang thực tế chiếm hữu theo nguyên tắc chung ghi nhận tại Điều 184 BLDS 2015, đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật yêu cầu phải có chứng thư pháp lý do Nhà nước (đại diện cho quyền lực công) chứng nhận quyền sở hữu để làm căn cứ (chứng cứ) chứng minh quyền sở hữu đích thực của bên thế chấp đối với bất động sản.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện đầu tiên, có tính chất quan trọng của quyền sử dụng đất, nhà ở được dùng để thế chấp, đó chính là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Liên quan đến vấn đề này, pháp luật hiện hành đang có sự phân tách thời điểm chuyển quyền sở hữu với thời điểm được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận với ý nghĩa là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp xác nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu BĐS.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 tiếp cận tách biệt giữa quan hệ “trao” quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người dân thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất với quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tính chất là sự kiện pháp lý xác nhận quyền sở hữu của người dân đối với quyền sử dụng đất mà trước đó Nhà nước đã thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai “trao quyền”.

Luật Nhà ở năm 2014 cũng có cách tiếp cận tương tự khi quy định tách biệt thời điểm bên mua nhà ở xác lập quyền sở hữu nhà ở và thời điểm chủ sở hữu nhà ở được Nhà nước chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền thế chấp nhà ở có sẵn là thời điểm chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứ không phải thời điểm nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở theo Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

Như vậy, khác với BĐS thông thường, đối với quyền sử dụng đất và nhà ở, để trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp, xác lập quyền sở hữu thôi chưa đủ, chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS – chứng thư pháp lý thể hiện sự xác nhận quyền của Nhà nước thông qua một thủ tục hành chính (xin cho) khá chặt chẽ, đồng thời, quyền sở hữu đó phải đang có “hiệu lực”, nghĩa là, phải đang trong thời hạn sử dụng đất, thời hạn có quyền sở hữu nhà ở. Với quy định này cho thấy, về nguyên tắc, thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh quy định mang tính nguyên tắc nói trên, Luật Đất đai năm 2013 còn ghi nhận các ngoại lệ về thời điểm được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là sớm hơn hoặc muộn hơn thời điểm được cấp giấy chứng nhận. Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, trong trường hợp thừa kế, người sử dụng đất được quyền thế chấp ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ cần đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngược lại, trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì thời điểm được quyền thế chấp quyền sử dụng đất được tính muộn hơn, đó là khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Như vậy, trong trường hợp này, mặc dù, người sử dụng đất đã có chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa được phép thực hiện quyền thế chấp vì chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

2.2 Điều kiện về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở

Theo quy định của khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất thế chấp phải bảo đảm điều kiện đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Tương tự như vậy nhưng có sự mở rộng hơn, khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ sở hữu được thế chấp nhà ở khi nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu và không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời, nhà ở phải không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Quy định về điều kiện quyền sử dụng đất, nhà ở thế chấp phải đang trong tình trạng không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật là hợp lý vì nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở đã bị kê biên để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác của bên thế chấp sẽ không đảm bảo được mục đích và chức năng “bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ” của BĐS thế chấp. Quy định này còn giúp phòng ngừa các tranh chấp phát sinh, đảm bảo sự ổn định, sự vận hành bình thường của quan hệ dân sự.

Dịch vụ hỗ trợ của Luật 24H

Đến với chúng tôi, chúng tôi sẽ đồng hành và hỗ trợ bạn các dịch vụ liên quan đến Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng. bao gồm:

Tư vấn các vấn đề có liên quan đến: Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng

Soạn thảo hồ sơ có liên quan đến các lĩnh vực như hình sự, dân sự , đất đai, thừa kế….

Giao kết quả đến tận tay cho khách hàng.

Trên đây là những chia sẻ của Luật 24H . Hy vọng những thông tin trên có thể giúp bạn biết rõ các thông tin pháp lý liên quan ở bài viết phía trên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về dịch vụ hay các vấn đề pháp lý khác thì đừng ngại liên hệ với chúng tôi theo hotline: 1900 6574 hoặc truy cập theo website https://luat24h.net để nhận được sự giúp đỡ từ chúng tôi.

Tham khảo thêm các bộ luật hiện hành Tại đây